KuusPlussa Oy

Isännöintiä ja taloushallintoa erityisesti rivitaloille ym. pienehköille taloyhtiöille Forssan, Tammelan ja lähikuntien alueella.

Isännöinti on luottamustehtävä

Kotitalolehden juttu ”Kun taloyhtiön rahat hävisivät” on karua luettavaa. Erityisen ikäväksi asian tekee se, että isännöitsijä, jonka ensisijaisena tehtävänä on ajaa taloyhtiön etua, on jutun perusteella ilmeisen tietoisesti toiminut toisenlaiset intressit mielessä.

Päällimmäisenä kysymyksenä jutun luettuani on kuitenkin kysymys, miten on mahdollista, että yhtiö on päästetty tähän tilaan?

Taloyhtiön johto ja sen vastuut

Puheenjohtajan nuija

Image courtesy of Salvatore Vuono at FreeDigitalPhotos.net

Ensisijaisesti vastuussa ovat yhtiön hallitus ja isännöitsijä. Asunto-osakeyhtiölaissa on määritelty selkeästi hallituksen ja isännöitsijän vastuut.

1 luku, 11§ Johdon tehtävä
Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.

7 luku, 2§ Hallituksen yleiset tehtävät
Hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.

7 luku, 17§ Isännöitsijän yleiset tehtävät
Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Voisi sanoa, että ylivoimaisesti tärkein ohjenuora joka sekä hallituksen että isännöitsijän tulisi muistaa päätöksenteossaan on se, että edistetään yhtiön etua. Jutun perusteella sekä hallitus että isännöitsijä ovat törkeällä huolimattomuudellaan tai tarkoituksellisesti laiminlyöneet tehtäviään sekä ennen kaikkea tätä AsOyL 1 luvun 11§:ää.

On ymmärrettävää, että taloyhtiöissä joissa hallitus koostuu henkilöistä jotka eivät omaa aiempaa kokemusta hallitustehtävistä, voi tapahtua päätöksiä jotka eivät aina ole täysin yhtiön edun mukaisia. Mikäli yhtiöllä on ammatti-isännöitsijä, näissä tapauksissa hänen vastuunsa ammattihenkilönä korostuu. Isännöitsijän tehtävä on ohjeistaa hallitusta tällaisissa tilanteissa ja viime kädessä kieltäytyä noudattamasta päätöksiä jotka eivät edista taloyhtiön etua.

Ymmärrettävästi tässä on lievä eturistiriita – pääsääntöisesti hallitus valitsee ja näin ollen voi myös erottaa isännöitsijän.

Ohjeita hallitukselle

Hallituksen vastuulla on valvoa isännöitsijän työtä. Hallituksella on oikeus ja myös velvollisuus vaatia isännöitsijältä riittävät tiedot esimerkiksi yhtiön taloudellisesta tilanteesta.

Mm. Kiinteistöliiton sivuilta löytyy materiaalia taloyhtiön hallituksen jäsenille johon jokaisen hallituksessa olevan kannattaa tutustua.

Ohjeita toiminnantarkastajalle

Useimmissa taloyhtiöissä on määräys joko toiminnantarkastajan tai tilintarkastajan valinnasta. Toiminnantarkastajan ollessa kyseessä on hän yleensä maallikko jolla ei välttämättä ole tietotaitoa siitä mihin seikkoihin toiminnantarkastuksessa tulee kiinnittää huomioita.

Mikäli yhtiön on valittava tilintarkastaja, on hänen oltava joko KHT tai HTM hyväksynnän omaava tilintarkastaja tai tilintarkastusyhteisö. Muista aina, että tilintarkastajan valitsee yhtiökokous eikä hallituksen ehdotusta tilintarkastajaksi kannata hyväksyä, mikäli on syytä epäillä laiminlyöntejä. Tällöin osakkaiden on itse esitettävä tilintarkastajaa.

Pienen yhtiön toiminnantarkastajan ei varsinaisesti tarvitse osata kirjanpitoa, vaikka se toki onkin eduksi. Toiminnantarkastajan tulee kiinnittää huomioita mm. seuraaviin seikkoihin:

  • Hallituksen päätökset on tehty lainvoimaisesti, yhtiön etua ajaen.
  • Päätösten yhteydessä on perusteet ja mahdollisesti liitteet esim. kilpailutuksesta.
  • Tiliotteissa ei ole epäselviä tai outoja maksuja.

Kiinteistöliitto on julkaissut myös toiminnantarkastusoppaan.

Lopuksi

Valtaosassa taloyhtiöitä on kuitenkin asiantunteva hallitus ja vastuullinen isännöitsijä. Jutussa kuvatun tyyppiset kavallukset ovat äärimmäisen harvinaisia mutta tietenkin aina ikäviä luomaan mielikuvia. Harvemmin julkisuudessa kirjoitetaan siitä mahtavasta isännöitsijästä, joka aina onnistuu yllättämään positiivisesti 😉

Isännöitsijällä on joka tapauksessa suuri vastuu taloyhtiön johdossa. Hänellä on pääsy yhtiön tileihin ja kirjanpitoon ja hän myös pääsääntöisesti valmistelee talousarviot, hankesuunnitelmat ja rahoituksen itsenäisesti ja ainoastaan esittelee vaihtoehdot hallitukselle. Epärehelliselle toimijalle tämä luo yllättävän helpot puitteet kavalluksiin tai lähipiirin suosimiseen esimerkiksi kilpailutuksissa.

Ei tietenkään ole järkevää, että hallitus kyseenalaista isännöitsijän jokaisen ehdotuksen, varsinkin jos yhteistyö on jatkunut vuosia hyvänä. Kuitenkin aina välillä, säännöllisen epäsäännöllisesti, hallituksen kannattaa ottaa isännöitsijä tarkempaan tenttiin. Tämä on normaalia valvontaa jota hallituksen tulee suorittaa.

Yhteistyöterveisin,

Ilkka Tuovinen

Jälkikirjoitus

Näin isännöitsijän näkökulmasta tuli lopuksi mieleen, että olenko tässä vaikeuttamassa omaa työtäni? Isännöinnissä ongelma ei suinkaan ole se, etteikö työtä löytyisi, vaan se että aikaa ei yksinkertaisesti ole ikinä riittävästi. Ja minä menen ehdottamaan, että hallitus tivaisi isännöitsijältä enemmän tietoa – oikein tenttaisi häntä.

Selvennetään siis että en kehota hallituksia kyseenalaistamaan kaikkea mitä isännöitsijä tekee. Sen sijaan toivon, että isännöitsijän ja hallituksen välillä käydään säännöllisesti dialogia yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja tulevista suuremmista urakoista. Yksinkertaisimmillaan tämä on selkeä kuukausitiedote isännöitsijältä hallitukselle. Pienemmissä yhtiöissä kvartaalitiedotekin voi riittää.

Vastaa

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

Tietoja

This entry was posted on 29.10.2014 by in taloyhtiö and tagged , , , .

KuusPlussa Oy

Kartanonkatu 10
30100 Forssa

Puh. 040 135 8808
email. info@kuusplussa.fi

© KuusPlussa Oy

Toiminta-alue

Toimimme pääasiassa Forssan seudulla (Forssa, Tammela ja naapurikunnat).

Taloyhtiöiden taloushallintoa tarjoamme modernien työkalujen avulla valtakunnallisesti.

Follow KuusPlussa Oy on WordPress.com
%d bloggers like this: